Τα τετραγωνικά, το σχήμα, ο όγκος, το ύψος και η θέση τού προς ανέγερση κτιρίου στο οικόπεδο καθώς και ο ακάλυπτος, η φύτευση και οι απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης καθορίζονται από τους επονομαζόμενους «Όρους Δόμησης» που διέπουν την κάθε περιοχή. Με βάση αυτούς τους όρους αλλά και με γνώμωνα την καλύτερη εκμετάλλευση και βιωσιμότητα των χώρων του κτιρίου ανάλογα και με την επιθυμητή χρήση, η ομάδα Μηχανικών και Αρχιτεκτόνων μας σχεδιάζει και παρουσιάζει στον ενδιαφερόμενο προτάσεις διαμόρφωσης και διαρρύθμισης του κτιρίου.

Σε κάθε περίπτωση για να μπορεί να γίνει προσθήκη δόμησης σε υφιστάμενο κτίριο θα πρέπει να το επιτρέπουν οι «Όροι Δόμησης» της περιοχής, δηλαδή να μην έχει εξαντληθεί η επιτρεπόμενη Δόμηση, Κάλυψη, Ύψος κλπ από την κατασκευή του υφιστάμενου κτιρίου. Αν υπάρχει υπόλοιπο από τα παραπάνω επιτρεπόμενα στοιχεία, η επόμενη προϋπόθεση είναι να μπορεί η υπάρχουσα κατασκευή να «αντέξει» τα φορτία της προσθήκης από στατικής άποψης, σε περίπτωση που η προσθήκη δεν είχε προβλεφθεί από την αρχική Στατική Μελέτη του κτιρίου. Για αυτό το λόγο γίνεται Στατική Μελέτη «Ελέγχου Υπάρχοντος». Αν τα αποτελέσματα του ελέγχου είναι ικανοποιητικά, τότε μπορεί να πραγματοποιηθεί η Προσθήκη. Διαφορετικά θα πρέπει να γίνει μελέτη και εργασίες ενίσχυσης του σκελετού του υφιστάμενου κτιρίου για να μπορεί αυτός να «φέρει» με ασφάλεια την προστιθέμενη κατασκευή.

Οι διάφορες χρήσεις των κτιρίων ή των μεμονωμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών διέπονται κι αυτές από τις ισχύουσες Πολεοδομικές – Νομοθετικές διατάξεις. Ως εκ τούτου οι Νόμοι και Κανονισμοί με τους οποίους πρέπει να συμμορφώνεται η κάθε κατασκευή διαφέρουν από χρήση σε χρήση. Για να αλλάξει χρήση λοιπόν ένα ακίνητο συνήθως απαιτείται η έκδοση μιας διοικητικής πράξης (Οικοδομική Άδεια ή Έγκριση Μικρής Κλίμακας) ούτως ώστε να αποδεικνύεται με νέες μελέτες ότι η νέα χρήση επιτρέπεται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.

Οι διάφορες διοικητικές πράξεις (Άδεια Δόμησης, Προσθήκης, Αλλαγής Χρήσης, Κατεδάφισης, Εργασιών Μικρής Κλίμακας κλπ) εκδίδονται αποκλειστικά μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του συστήματος e-adeies του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος. Διαχειριστής της Αίτησης είναι ιδιώτης Μηχανικός ή Εταιρεία με χρήση προσωπικών κωδικών πιστοποιημένων από το ΤΕΕ. Ο Διαχειριστής υποβάλλει ηλεκτρονικά όλα τα τελικά απαιτούμενα στοιχεία (δικαιολογητικά, έγγραφα, διπλότυπα, Μελέτες, Σχέδια, Υπεύθυνες Δηλώσεις κλπ). Αυτά σε κάποιες περιπτώσεις Αδειών ελέγχονται εκ των προτέρων από τους αρμόδιους υπαλλήλους των Υπηρεσιών Δόμησης (πρώην Πολεοδομίες) και αν κρίνουν ότι είναι πλήρως συμμορφωμένα με τους ισχύοντες Νόμους και Κανονισμούς εκδίδουν την Άδεια κατόπιν πληρωμής Παραβόλου υπέρ του Δημοσίου 20,00€ έως 50,00€, αναλόγως το είδος της Άδειας, ενώ σε κάποιες άλλες περιπτώσεις Αδειών ελέγχονται δειγματοληπτικά κατά ένα ποσοστό 30% μετά την έκδοση της Άδειας.

Το κόστος και ο χρόνος έκδοσης μιας Άδειας κυμαίνεται ανάλογα με την κατηγορία της Άδειας και την έκταση των επιθυμούμενων εργασιών. Μια συνήθης Οικοδομική Άδεια συνήθως εκδίδεται σε περίπου δύο μήνες από τη στιγμή που που παραδίδονται από τον ενδιαφερόμενο σε εμάς το σύνολο των απαιτούμενων δικαιολογητικών. Η αμοιβή της εταιρείας μας κυμαίνεται ανάλογα με το μέγεθος των εργασιών και το πλήθος των μελετών καθώς και τον χρόνο εκπόνησής τους, ενώ οι κρατικές εισφορές («φορολογικά αδείας») που βαραίνουν τον κύριο του έργου (ιδιοκτήτη) είναι ποσοστό επί της συμφωνηθείσας αμοιβής μας και επί του Προϋπολογισμού του έργου.

Ανάλογα με το είδος της κάθε Άδειας κυμαίνεται και ο χρόνος ισχύος της. Πιο συγκεκριμένα, μια συνήθους μορφής Οικοδομική Άδεια έχει διάρκεια ισχύος 4 έτη. Οι Οικοδομικές Άδειες κτιρίων με επιφάνεια μεγαλύτερης των 5.000 τ.μ. έχουν διάρκεια ισχύος 6 έτη, οι Άδειες Κατεδάφισης, εκσκαφών, επιχώσεων, διαμορφώσεων, κοπής δέντρων και Μικρής Κλίμακας έχουν διάρκεια ισχύος 1 έτος, και τέλος οι Άδειες Νομιμοποίησης Αυθαιρέτων Κατασκευών ισχύουν επ’ αόριστον. Ανάλογα με την εκάστοτε περίπτωση Άδειας ή Έγκρισης καθώς και τηρουμένων κάποιων προϋποθέσεων (αποπεράτωση φέροντος οργανισμού, όψεων, στέγης κ.ά.), υπάρχει και η αντίστοιχη δυνατότητα εξασφάλισης παράτασης ισχύος.

Δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για τις εξής εργασίες (με την επιφύλαξη των ειδικών διατάξεων που αφορούν την περιοχή ή το κτίριο):

• εργασίες εσωτερικών χρωματισμών, μικρών επισκευών θυρών και παραθύρων ή μεμονωμένων επισκευών για λόγους χρήσης και υγιεινής,
• μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν επηρεάζουν τον σκελετό του κτιρίου, καθώς και κατασκευές που απαιτούνται για τη μετακίνηση ή την κάθε μορφής εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων (πλην της κατασκευής ανελκυστήρα),
• εξωτερικοί χρωματισμοί ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων («σκαλωσιές»)
• συντήρηση, επισκευή, διασκευή ή και τμηματική αντικατάσταση εγκαταστάσεων και αγωγών κτιρίων,
• αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων στις ίδιες διαστάσεις με τα υφιστάμενα
• συντήρηση και επισκευή στεγών ή δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων,
• μικρές διαμορφώσεις του εδάφους μέχρι συν/πλην 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος,
• τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση και παραγωγή ζεστού νερού χρήσης σε υφιστάμενα κτίρια, εγκατάσταση συστοιχίας επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης σε ισόγειους υπαίθριους χώρους κατοικιών, εγκατάσταση συστημάτων τροφοδοσίας, ρύθμισης και μέτρησης φυσικού αερίου, όπως ρυθμιστές, μετρητές και παροχετευτικοί αγωγοί, εγκατάσταση συστημάτων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (Σ.Η.Θ.Υ.Α.), υπέργειων σταθμών διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου,
• τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων,
• εργασίες τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, χωρίς χρήση ικριωμάτων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονομώ - Αυτονομώ», καθώς και εργασίες τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων χωρίς χρήση ικριωμάτων,
• τοποθέτηση ή εγκατάσταση εξοπλισμού σε κτίρια, όπως ντουλάπες και γλάστρες, αλλαγή, τοποθέτηση ή και αφαίρεση διαχωριστικών στοιχείων εξωστών, καθώς και τοποθέτηση μικρής έκτασης μόνιμων διακοσμητικών και χρηστικών στοιχείων, όπως αγάλματα, σιντριβάνια, εικονοστάσια, πάγκοι και τραπέζια, ή πρόχειρων καταλυμάτων ζώων επιφάνειας έως τρία (3) τ.μ. σε ακαλύπτους χώρους οικοπέδων και γηπέδων,
• κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ακάλυπτους χώρους οικοπέδων ή γηπέδων, με την προϋπόθεση ότι υπάρχει κτίριο με χρήση κατοικίας, καθώς και σε κτίριο που διαθέτει οικοδομική άδεια ή υφίσταται νόμιμα, εφόσον δε θίγονται τα φέροντα στοιχεία του κτιρίου με χρήση κατοικίας και με την προϋπόθεση ότι αποτελούν ανεξάρτητες, μεμονωμένες κατοικίες με αυτοτελή φέροντα οργανισμό,
• κατασκευή πέργκολας με ή χωρίς προσωρινά σκίαστρα επιφανείας έως πενήντα (50) τ.μ., σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων, εφόσον δεν απαγορεύεται από ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή,
• κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), αντηρίδες και πεζούλια σε ακαλύπτους χώρους οικοπέδων και γηπέδων,
• τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων, περσίδων, προστεγασμάτων και τεντών,
• διάστρωση δαπέδου ακάλυπτου χώρου, με την προϋπόθεση ότι αυτή δεν υπερβαίνει το 1/3 του ακάλυπτου χώρου,
• διαμόρφωση εδάφους έως 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος για λόγους βελτίωσης του φυσικού του ανάγλυφου, με χρήση φυσικών ασύνδετων υλικών, όπως χώμα και λιθοδομή χωρίς κονίαμα, χωρίς αλλοίωση της γενικής φυσικής γεωμορφολογίας του, της φυσικής κλίσης απορροής των ομβρίων υδάτων και των σταθμών αφετηρίας μέτρησης των υψομέτρων,
• κατασκευές εντός οικοπέδου-γηπέδου για τη δημιουργία χώρων εισόδου στα οικόπεδα και γήπεδα, ύψους έως δυόμισι (2,50) μ., πλάτους έως δυόμισι (2,50) μ. βάθους έως ένα (1.00) μ.,
• κατασκευές για την τοποθέτηση μετρητών ηλεκτρικού ρεύματος στα όρια των οικοπέδων γηπέδων ή εντός ακάλυπτων χώρων αυτών, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές.
• φωτοβολταϊκά συστήματα πάνω σε κτίρια και για ισχύ συστημάτων έως και 100kW,
• κατασκευές υπόγειων βάσεων από οπλισμένο σκυρόδεμα για την έδραση ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού κάθε είδους, η εγκατάσταση επ’ αυτών του αντίστοιχου ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, καθώς και οι κατασκευές των συνοδών έργων εντός κάθε τύπου και κατηγορίας υπαίθριων Υποσταθμών του Συστήματος Μεταφοράς και του Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας, υφισταμένων ή νέων, που σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνουν τα 0,50 μ. από την τελικά διαμορφωμένη στάθμη εδάφους και για τις οποίες διατίθεται στατική μελέτη εγκεκριμένη από τον φορέα υλοποίησης,
• κατασκευές για την εγκατάσταση υποδομής και τοποθέτηση συσκευών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, χωρίς να απαιτείται η εγκατάσταση νέου μετασχηματιστή (Μ/Σ) ΜΤ/ΧΤ στην εσωτερική ηλεκτρική εγκατάσταση.

Για την κατάθεση της Αίτησης και τη διεκπεραίωση της Άδειας μέχρι την τελική έκδοσή της, τα δικαιολογητικά και στοιχεία που απαιτούνται από την πλευρά του ιδιοκτήτη είναι τα εξής:

• Πλήρη στοιχεία του αιτούντα / κυρίου / ιδιοκτήτη του έργου: Ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, μητρώνυμο, είδος και ποσοστό ιδιοκτησιακού δικαιώματος, διεύθυνση κατοικίας, αριθμός δελτίου ταυτότητας, ΑΦΜ, ΔΟΥ, στοιχεία επικοινωνίας (τηλέφωνο, email),
• Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου μαζί με πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, καθώς και τυχόν συμβολαιογραφικές δηλώσεις προβλεπόμενων θέσεις πάρκινγκ,
• Κτηματολογικό Φύλλο και Διάγραμμα της ιδιοκτησίας,
• Ιδιωτικό Συμφωνητικό Μίσθωσης σε περίπτωση που κύριος του έργου είναι ο μισθωτής του ακινήτου (πάντα με την προϋπόθεση να αναφέρεται ρητά στους όρους του μισθωτηρίου ότι ο μισθωτής έχει δικαίωμα να προβεί στις εν λόγω εργασίες και στην αδειοδότησή τους),
• Σε περίπτωση που δεν πρόκειται για ανέγερση νέου κτίσματος αλλά για εργασίες που θα γίνουν σε υπάρχον κτίριο: Πλήρη στοιχεία των παλιότερων Οικοδομικών Αδειών που είχαν εκδοθεί για το κτίριο: Φύλλο («στέλεχος») Αδείας, Εγκεκριμένο Τοπογραφικό Διάγραμμα, Εγκεκριμένα σχέδια και τεύχη λοιπών μελετών (Αρχιτεκτονικές Κατόψεις, Τομές, Όψεις, Διάγραμμα Κάλυψης, Στατικά, Μηχανολογικά, Υδραυλικά, Αποχετευτικά), Εγκεκριμένες Τεχνικές Εκθέσεις κλπ, καθώς και πλήρη στοιχεία και σχέδια πιθανών Τακτοποιήσεων που έχουν γίνει με του Νόμους Υπαγωγής Αυθαιρέτων Κατασκευών (Ν.3843/10, Ν.4014/12, Ν.4178/13, Ν.4495/17 ή και παλαιότερους).
• Δηλώσεις συναίνεσης συνιδιοκτητών και Κανονισμός Πολυκατοικίας όταν πρόκειται για εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους.

Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει πρώτα οι αυθαιρεσίες του κτιρίου ή της μεμονωμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας για την οποία πρόκειται να εκδοθεί οποιοδήποτε είδος Άδειας ή Έγκρισης να τακτοποιηθούν με Υπαγωγή τους στον ισχύοντα Νόμο περί Τακτοποιήσεων Αυθαιρέτων. Αφού γίνει η Υπαγωγή και εξοφληθεί και το 30% του προστίμου, το ακίνητο θεωρείται τακτοποιημένο, και επιτρέπεται να εκδοθεί οποιαδήποτε Άδεια.

Υπάρχει η δυνατότητα Έκδοσης Άδειας Δόμησης κτιρίου ακόμα και σε Εκτός Σχεδίου περιοχές της Ελλάδας, αρκεί το αγροτεμάχιο να κρίνεται άρτιο και οικοδομήσιμο είτε κατά κανόνα είτε κατά παρέκκλιση, κάτι που εξαρτάται από τα γεωμετρικά στοιχεία του (εμβαδόν, μήκη πλευρών) και την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Οι Εκτός Σχεδίου περιοχές διέπονται από ειδικούς Όρους Δόμησης, βάσει των οποίων ερευνούμε την εκάστοτε περίπτωση και ενημερώνουμε τον ιδιοκτήτη σχετικά με τα πολεοδομικά μεγέθη (εμβαδόν, ύψος, θέση κλπ) με τα οποία θα πρέπει να είναι συμμορφωμένο το προς ανέγερση κτίριό του προκειμένου να έχει το δικαίωμα της έκδοσης Άδειας.

Στις περισσότερες περιπτώσεις ανακαίνισης απαιτείται απλώς έκδοση Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας. Ωστόσο, αν οι εργασίες περιορίζονται σε απλούς χρωματισμούς χωρίς χρήση ικριωμάτων (σκαλωσιών), τοποθετήσεις πλακιδίων, αντικατάστασης ειδών υγιεινής, αντικατάστασης κουφωμάτων χωρίς αλλαγή διαστάσεων, τοποθέτηση κλιματιστικών, ηλιακών θερμοσιφώνων και επιτοίχιων λεβήτων χωρίς να γίνονται εσωτερικές διαρρυθμίσεις των χώρων, δεν απαιτείται έκδοση κάποιας Έγκρισης ή Άδειας. Τέλος, αν οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις είναι αρκετά εκτεταμένες, ο προϋπολογισμός του έργου ξεπερνάει τις είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000,00) ευρώ ή γίνονται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό (σκελετό) ή στις κεντρικές σωληνώσεις των εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας, τότε απαιτείται έκδοση Οικοδομικής Άδειας.